Valuasi Kebun — AGRODIA

DCF Calculator — Valuasi Discounted Cash Flow

Parameter DCF

Asumsi Operasional

Total Lahan Produktif (ha)

TBS/ha Avg (ton/ha/tahun)

OER (%)

Harga CPO (Rp/kg)

Biaya Operasi (Rp/kg TBS)

Asumsi Finansial

WACC (%)

Periode Proyeksi (tahun)

Terminal Growth Rate (%)

Pajak Efektif (%)

Capex Replanting (Rp M/ha)

NPV Total

Rp 284,7 M

+58% vs Book Value

IRR

18.4 %

vs WACC 12.5%

Payback Period

7.2 tahun

Discounted payback

NPV/ha

Rp 33,1 Jt

Per hektar produktif

Proyeksi Cash Flow 25 Tahun

Ringkasan DCF (5 Tahun Pertama)

Tahun	Revenue (Rp M)	EBITDA (Rp M)	FCF (Rp M)	PV FCF (Rp M)
2026	64.8	37.3	29.8	26.5
2027	68.2	39.8	31.9	25.2
2028	71.8	42.1	33.7	23.7
2029	74.5	44.3	35.4	22.2
2030	77.2	46.0	36.8	20.5

Analisis Sensitivitas — Dampak Perubahan Variabel terhadap NPV

Tornado Chart — Sensitivitas NPV

Perubahan ±20% dari asumsi base case

Heatmap NPV (Rp Miliar)

Harga CPO vs WACC

Harga CPO ↓ / WACC →	10.0%	11.0%	12.5%	14.0%	16.0%
Rp 9.500/kg	182	168	148	128	102
Rp 10.500/kg	228	210	185	162	130
Rp 11.500/kg (Base)	322	298	285	248	198
Rp 12.500/kg	418	385	348	302	242
Rp 13.500/kg	512	472	426	370	295

Analisis Skenario (Bear / Base / Bull)

Parameter	Bear Case	Base Case	Bull Case
Harga CPO (Rp/kg)	9.500	11.500	13.500
TBS/ha (ton)	19.8	22.4	25.0
WACC (%)	14.5	12.5	10.5
Growth Rate (%)	1.0	2.0	3.5
Biaya Operasi (Rp/kg)	1.080	920	800
NPV Total (Rp M)	148	285	476
IRR	9.8%	18.4%	28.2%
NPV/ha (Rp Jt)	17.2	33.1	55.4

NPV per Blok — Block-Level Valuation

NPV Total (Semua Blok)

Rp 284,7 Miliar

Blok NPV Positif

284 blok (93.7%)

Blok NPV Negatif

19 blok (6.3%)

Avg NPV/ha

Rp 33,1 Juta/ha

Top & Bottom 10 Blok per NPV/ha

Blok	Luas (ha)	Tahun Tanam	TBS/ha	NPV/ha (Rp Jt)	NPV Total (Rp Jt)
D1-A02	34.2	2012	3.42	48.2	1.648
D2-C01	33.1	2010	3.28	44.8	1.483
D1-B04	29.8	2013	3.21	43.1	1.284
D3-A01	31.5	2011	3.15	41.5	1.307
D2-A01	32.4	2009	3.05	38.2	1.238
· · ·
D3-C08	22.1	2001	1.82	8.4	186
D1-D12	18.7	1999	1.54	2.1	39
D2-B11	20.4	1998	1.38	−4.2	−86
D3-D09	17.8	1998	1.24	−8.7	−155
D1-E14	15.2	1997	1.08	−15.3	−233

Distribusi NPV/ha per Blok

Rekomendasi Replanting

19 blok dengan NPV negatif — kandidat replanting:

NPV negatif19 blok · 312 ha

Biaya replanting est.Rp 14,0 Miliar

NPV pasca-replantingRp +28,4 Miliar

ROI replanting+103%

Market Analysis — Perbandingan Pasar & Harga CPO

Harga CPO Rotterdam

Live — Apr 2026

USD 851 /MT

+2.4% MoM

Harga CPO Domestik

Bursa CPO Indonesia

Rp 11.520 /kg

+1.8% WoW

Harga Minyak Sawit Mentah

MPOB Malaysia

MYR 4.210 /MT

−0.8% MoM

Spread Lokal vs Rotterdam

−USD 48 /MT

Normal range

Tren Harga CPO — 12 Bulan

Comparable Companies (EV/ha)

Perusahaan	Ticker	EV/ha	P/E	Yield (%)
Astra Agro Lestari	AALI	Rp 45 Jt	12.4x	4.2%
Sampoerna Agro	SGRO	Rp 38 Jt	10.8x	5.1%
Salim Ivomas Pratama	SIMP	Rp 29 Jt	8.2x	3.8%
PP London Sumatra	LSIP	Rp 35 Jt	9.5x	6.2%
PT ANS (AGRODIA)	Private	Rp 33 Jt	—	—

Market Drivers — Apr 2026

Biodiesel mandate B40 Indonesia efektif Jan 2026

EUDR enforcement ditunda ke Jul 2026 (positif jangka pendek)

El Niño: risiko penurunan produksi Q3 2026

Ekspansi soybean Argentina: tekanan harga minyak nabati

Permintaan India meningkat 12% YoY

Report Generator — Laporan Valuasi

Konfigurasi Laporan

Judul Laporan

Tanggal Penilaian

Penilai

Metode Valuasi

Tujuan Laporan

Bagian yang Disertakan

Executive Summary DCF Analysis Sensitivity Analysis NPV per Blok Market Comparison Technical Appendix Raw Data Tables Charts & Visualizations

Format Output

Riwayat Laporan

8 laporan

Laporan	Tanggal	Pembuat	Format
Valuasi FY2026 Q1	15 Apr 2026	Admin Finance	PDF
Due Diligence — Bank Mandiri	01 Mar 2026	CFO	Excel+PDF
Valuasi FY2025 Annual	20 Jan 2026	Admin Finance	PDF
Replanting Proposal Buatan	10 Nov 2025	Direktur	PPTX
M&A Screening Report	15 Sep 2025	CFO	PDF

Preview — Executive Summary

PT AGRO NUSANTARA SEJAHTERA
LAPORAN VALUASI KEBUN — APRIL 2026

Metode: Discounted Cash Flow (DCF) & Comparable Company Analysis

Nilai Wajar (Fair Value): Rp 284,7 Miliar

Net Present Value: Rp 284,7 M pada WACC 12,5%

Internal Rate of Return: 18,4%

Payback Period: 7,2 tahun

Lahan Produktif: 8.592 ha di 3 estate

Rekomendasi: Harga wajar Rp 33,1 Jt/ha. 19 blok (312 ha) direkomendasikan replanting.

Production Curve — Model Produksi Berbasis Umur Tanaman

Puncak Produksi

28,4 T/ha

Umur 12–16 tahun

Rata-rata Aktual

22,8 T/ha

Vs proyeksi 23,6 T/ha

Blok Diatas Kurva

142 blok

47% dari total aktif

Blok Perlu Review

38 blok

>15% di bawah kurva

Kurva Produksi Standar (TBS/ha)

Parameter Kurva

Umur (Tahun)	Standar (T/ha)	Aktual (T/ha)	Faktor Adj.	Status
3	8,5	8,2	0.96×	Review
5	14,2	13,8	0.97×	Review
8	22,0	22,4	1.02×	Atas Kurva
12	27,8	28,4	1.02×	Atas Kurva
16	28,2	27,9	0.99×	Normal
20	24,5	23,8	0.97×	Normal
25	18,0	15,2	0.84×	Replanting

Deviasi Per Blok vs Kurva Standar

Atas kurva (>5%) Normal (±5%) Bawah kurva (5–15%) Jauh di bawah (>15%)

Rekomendasi Replanting Berbasis Kurva

Blok	Umur (th)	Luas (ha)	Prod Aktual	Kurva Standar	Deviasi	NPV Replanting	Prioritas
B-024	27	28,5	12,4 T/ha	16,8 T/ha	-26%	+Rp 4,2 M	Segera
B-031	25	22,0	14,1 T/ha	18,0 T/ha	-22%	+Rp 3,1 M	Segera
B-018	26	18,3	13,8 T/ha	17,2 T/ha	-20%	+Rp 2,8 M	Tahun Ini
B-042	24	31,2	17,2 T/ha	20,1 T/ha	-14%	+Rp 1,9 M	2027
B-057	23	25,8	18,8 T/ha	21,8 T/ha	-14%	+Rp 1,7 M	2027

Total 19 blok (312 ha) direkomendasikan replanting · Nilai tambah NPV estimasi: Rp 28,4 Miliar

Due Diligence — Paket Data Room & Laporan Kelayakan

Kesiapan DD

84%

87 dari 104 item lengkap

Dokumen Legal

32 / 36

4 dokumen pending

Temuan Risiko

3 item

Risiko Sedang

Estimasi Closing

Q3 2026

±45 hari dari target

Progress per Kategori 84% Siap

Temuan Risiko

Risiko SedangLegal

HGU Blok B-031 sd B-040 — masa berlaku 2028

Perpanjangan HGU diperlukan sebelum closing. Perlu konfirmasi BPN.

Ajukan perpanjangan HGU Q2 2026

Risiko SedangTeknis

Jembatan akses Estate Selatan — beban 20T

Kapasitas jembatan tidak mendukung truk 30T. Perlu upgrade atau rute alternatif.

Estimasi biaya perbaikan Rp 2,8 M

Risiko RendahSDM

3 PKB (Perjanjian Kerja Bersama) berakhir Des 2026

Perlu negosiasi ulang PKB setelah akuisisi. Potensi permintaan kenaikan upah.

Siapkan tim HR integration post-closing

Checklist Dokumen DD

Dokumen	Kategori	Wajib	Status	Tanggal Upload	Keterangan
Sertifikat HGU (3 estate)	Legal	Wajib	Lengkap	12 Jan 2026	—
AMDAL & UKL-UPL	Lingkungan	Wajib	Lengkap	8 Jan 2026	—
Laporan Keuangan Audit 3 tahun	Keuangan	Wajib	Lengkap	15 Jan 2026	Periode 2023–2025
Sertifikat RSPO & ISPO	Sertifikasi	Wajib	Lengkap	5 Jan 2026	Berlaku sd 2027
Laporan Teknis Infrastruktur	Teknis	Wajib	Pending	—	Menunggu inspeksi lapangan
Daftar Aset & Inventaris Pabrik	Teknis	Wajib	Pending	—	ETA 28 Apr 2026
PKB & Perjanjian Karyawan	SDM	Wajib	Lengkap	10 Jan 2026	3 PKB berlaku sd Des 2026
Peta Blok & GIS Data	Teknis	Opsional	Lengkap	3 Jan 2026	SHP & KMZ tersedia
Laporan Produksi 5 Tahun	Keuangan	Wajib	Pending	—	Rekapitulasi TBS & CPO

87 dokumen lengkap · 13 pending · 4 tidak ada · Terakhir diperbarui: 19 Apr 2026

Timeline Due Diligence

Inisiasi & NDA

3 Jan 2026 · Selesai

NDA ditandatangani, tim DD dibentuk, akses data room diberikan

Legal Review

15 Jan – 10 Feb 2026 · Selesai

HGU, perizinan, AMDAL — 4 temuan minor, semua teratasi

Financial Review

10 Feb – 15 Mar 2026 · Selesai

Laporan keuangan 3 tahun, cashflow, piutang, utang

Technical Inspection

20 Mar – 30 Apr 2026 · Sedang Berjalan

Inspeksi pabrik, jembatan, infrastruktur, kapasitas mesin

HR & Compliance Review

1 – 20 Mei 2026

PKB, struktur karyawan, compliance K3, litigasi

Final DD Report & Negosiasi

Juni 2026

Kompilasi laporan, price adjustment, signing SPA

Virtual Data Room

248Total Dokumen

12Pengguna Aktif

1.842Tampilan Hari Ini

Pengguna / Tim	Akses	Aktivitas Terakhir	View
Budi Santoso Lead DD — Investor	Full Access	1 jam lalu	342
Hukum & Kebijakan LLP Legal Advisor	Legal Folder	3 jam lalu	218
Ernst & Mitra Financial Auditor	Finance Folder	Kemarin	189
Konsultan Agronomi PT Technical Inspector	Technical	2 hari lalu	124
Bank Mandiri — Credit Financing Party	Finance Folder	3 hari lalu	97

Aktivitas Data Room (7 Hari)